碧桂园对*生死 南京凤凰城4200套火线入市
5月8日，南京句容碧桂园（专题阅读）（相关干货） 凤凰城正式认筹日。
碧桂园凤凰城大手笔一次性推出共计4253套房源，而按照公布的预售均价粗算，这将使碧桂园一次性销量达到足足30亿元。
对* 4200套火线入市
面对碧桂园如此大手笔的推盘计划，业内人士感慨： 一次性推出四千多套的推房量，这相当于南京全市所有楼盘接近2个月的销售量总和，这样的推盘量在全国来看都难寻其二 。
据了解，该项目将在本月15日正式开盘，推出第一期用地面积将达到146282平米之巨，总建筑面积54.32万平米。而该项目也仅仅是在2010年8月1日才正式动工而已。
在短短不到一年的时间里，碧桂园就在南京大规模急速营造了这样一个超大的巨无霸项目，在如今调控未明，形势难断的当下，你不能不佩服开发商的勇气和豪迈。
据南京业内熟悉该项目的人士测算，超过4200套的推盘量投向市场，将至少需要蓄水一万组客户。而现在仅仅只有短短2周展示时间里，每天要保证近千组客户的来访，才能保证到有充足的意向客户。
事实上，如此大规模的项目对碧桂园而言当然不是首个，但一次性推出4000余套房源也当属首次。
目前，碧桂园公布的销售均价在6500元/平米，其中部分房源的最低价格仅在5800元/平米，主力房源均价6000-7000元/平米，别墅房源均价8000元/平米左右。
据透露，碧桂园为了完成如此不可能完成的任务，推出了诸多优惠条件。如果认筹排名在前3000位的，将有92折的优惠，在3000名以外的，也将有94折的折扣。
再加上如果一次性付款则最低可再进行92折的让利，显然碧桂园在该项目的预售和价格上动足了脑筋。业内普遍认为，该项目的实际上的均价远不足6500元，不过5000多元而已。
资料显示，南京碧桂园 凤凰城位于南京市句容*梅镇，也就是南京东大汤山板块与句容经济开发区中间，占地面积16.675万平米，建筑面积60万平米，预计总投资达400亿元。
业绩 倒逼的生死时速
针对碧桂园本次如此大规模对*式的推售行动，业内人士表示了相当的担忧。
有南京的业内人士就认为，碧桂园凤凰城作为南京市外远郊的超级大盘项目，他在交通配套上的不成熟，是目前该项目最大的不足点，而一次性4200多套房源的巨量推售，也应该不可能完全被市场消化。
而亦有了解该项目的人士表示，对此项目是非常的担心，因为不论从开工量或者建设规模，以及推盘规模来说，在南京的历史上都是极少见的，对于碧桂园投入如此巨大的项目，南京市场对它的消化量究竟有多少，还是值得关注和担忧的。
可以看出，对于南京碧桂园此项目关注的聚焦点就是，为什么碧桂园会在一个全新开盘的项目上推出4000余套房源？碧桂园对如此巨大体量销售的信心来自何处？
其实，这并不是碧桂园近期首次推出千套房源的销售案例。
据广州经纬行研究中心在针对五一楼市所做的研究报告中表示，今年五一广州楼市最值得关注的就是增城碧桂园凤凰城，其于4月30日开售 天麓山 组团，货量接近一千套，该项目当日认购800多套，认购金额超过8亿元。而五一三日，该项目的销售达到12亿元。
一个值得注意的细节是， 天麓山 组团的均价不足7000元/平方米，而广州碧桂园凤凰城一些二手盘的价格已经去到9000元的水平，经纬行也表示，天麓山组团的价格优势对于其本次销售有重要的作用。
再加之前深圳也发生了中海的两个项目1200多套尾盘降价入市而遭遇疯狂抢购的事例，不难发现，似乎碧桂园觉得，在当前的这种市场环境下，若愿意在价格上作出让步，销售自是不用担心。
但亦有业内指出，碧桂园与中海不同的是，中海向来以高利润率闻名业内，因此深圳1200套的让利并不足以影响中海在2011年的利润率。
也许值得担忧的就是，虽然碧桂园一向标榜自己项目是 白菜 的价格，利润率本就很低，但如今广州南京项目皆以 利润换销售 ，2011年碧桂园的利润率是否会比2010年更低则将很难说。
或许，与利润率相比，碧桂园目前更为看中的也许还是销售业绩，驱使他对*的是如此巨大的销售业绩压力。